盛松成:2019年房价会涨吗?

2019-01-23   阅读:143
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  盛松成:2019年房价会涨吗?

  来源:金融圈那些事儿

  房产和股市基本是中国老百姓最重要的两个投资产品,房产尤其。

  1月4日,央行降准,包括总理调研几大行,下午股市便开始明显反弹,尤其券商股涨跌凶猛。都说券商上涨代表“牛市”的到来,但是股票也好,房价也好,2019年到了可以反弹的时刻了吗?

  1月5号,中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行参事盛松成在“2019中国首席经济学家论坛年会”上着重讲了2019年房价是否会继续上涨问题。

  盛松成总体观点认为:未来十到十五年中国房价将总体趋稳。他作出这一判断主要基于四方面原因:一是本轮房地产调控力度空前、成效显著;二是我国房价只涨不跌的预期正处在转变的临界点上;三是目前我国房价平稳或小幅小跌是好事;四是还将房地产调控不。

  但是,文中数据观点着实有趣,按照PPT顺序引用盛松成观点与大家分享探讨。

  “2018年房地产调控不断加码”

  首先,盛松成表示:本轮房地产调控力度空前、成效显著,调控不断升级,房地产市场整体降温。我们是从2016年3月份开始,从上海开始的,2016年10月份全国全面开始。为什么?大家知道930新政是2016年9月30日出台的,10月1日实行全面调控,21个城市全面收紧房地产调控,在此之前已经有房价暴涨。2017年来房地产政策进一步升级,限价、限售、限商、限贷、限购,“五限”政策持续加码,一线城市调控力度空前史无前例。2018年房地产调控不断加码,全国调控次数高达400次,有人说405次,有人说450次,都是400次以上,我用400次,比2017年增加80%。

  我们调控结果是什么?结果是房地产市场整体降温。首先,房地产库存下降。到去年11月份,我国商品住宅待售面积23454万平方米,这个库存规模回落到2013年水平。什么意思?这次去库存实际上是从2015年年底和2016年年初开始的,目前已经回到2013年水平,计划周期只有两个月。库存按照今年1-10月份每一个月平均销售面积计算,实际上只有两个月库存。这个库存计算常麻烦非常困难。比如完全造好,发了预售证可以卖,也有造一半差不多造完了。我是用比较狭义计算,就是已经能够卖的,而没有卖掉的,也只有两个月了,说明库存这一次成绩显著。

  我在2018年10月、11月连续发表两篇文章,一个是《扭转房价只涨不跌的预期正当其时》,另外一个是《目前我国房价平稳或小幅度下降是好事》。目前我们变化处于微妙时期,各种议论都会出来,放松调控议论开始出现,新闻里面播放某一个地方放松多少,后来又出来说不是。当然我觉得根据情况变化实行略微微调是可以的,但是大方向不能变。这是国家统计局70个样本,不可能所有的城市都抽样,一线城市房价基本上零增长附近波动已经有一年,北上广深是一线%附近稳定比较长时间。有一段时间二三线城市涨得很快,这次有一个突出特点,三线城市猛涨,涨得比一二线年来房地产调控没有过的。因为98房改就市场化了,线年。我们是基本上以后真正开始调控,因为这个时候房价开始上涨,一开始不存在这个问题,也不存在全国大面积调控。这表明目前我国房价相对平稳。

  “预期开始发生变化”

  现在我们已经到了一个临界点,就是大家预期开始发生变化,为什么发生变化,就是刚才讲到的,由于我们这次调控政策不仅仅是时间长,而且力度大,史无前例。如果从2016年3月份开始到现在算,大家算一下已经快三年了,这个力度调控下,使得大家刚刚感觉房地产有可能平稳。在中国我跟很多人说过,中国是房价上涨容易下跌难,就像股市下跌容易上涨难。所以对房地产要特别小心它的上涨,一放松马上上去。我们好不容易经过的调控,这个调控当中我们是付出成本,其中包括P也受到一定影响,这是毫无疑问的。但是我们咬住牙调控下来,现在到了比较平稳的时候,这个扭转房价只涨不跌预期,现在正当其时。

  楼市泡沫大家都承认,怎么办?

  第二,盛松成表示,我们通过长期的房价稳定,使房价涨幅低于收入和P涨幅,房价收入才逐渐回落,才避免美国、日本、中国、曾经发生房价暴跌式调整。这个黑色部分是我们国家房地产调控唯一可以选择道,也将创造全世界房地产调控平稳发展历史奇迹。解释一下意思,泡沫大家都承认,怎么办?泡沫在市场经济条件下,几百年来房地产历史只有一种方法,就是市场调解突然下降,就像2007、2008年国际金融危机,就像当年日本、中国,它可以一年下降15%、17%、18%,三四年可以拦腰一刀,所有国家都是这样的,我觉得我们中国房地产调控,我们有一个办法。第一,保持房地产价格长期的平稳,小幅下降或者小幅度上升。通过我们收入和P增长速度,增幅超过它。现在P增速6.7,还有一点现在我们有一个现象,就是居民收入增速往往超过P增速,要么差不多,要么是高0.1个百分点。中国20年前从来是收入增速低于P增速,但是我们现在是倒过来,高一点,这是好事情,说明我们经济质量提升,也说明我们财富效应增长。

  我的观点是,只要我们长期房价平稳,人均收入和P超过房价增速,十年、十五年以后,我们的房价收入比就砍掉一半,只有这样我们的房地产才可以平稳、健康发展,这个方法全世界没有过。中国能否成功,我相信能够成功,为什么?因为中央讲了“房住不炒”,这个办创造历史奇迹,也可以使中国平稳发展。今年房价会下跌吗?问我这个问题人越多我越高兴,以前是没有的,我研究货币金融,当然也研究房地产,大家问我还会涨吗?涨多少?现在有人问我会跌吗?这是好事情,说明大家预期到有可能房价下跌。我告诉他们,今年房价不会大跌,最根本是我们的土地是国有的,对房地产市场有很强调控能力。

  “房地产业、金融业利润比普通工业高3倍”

  调控有利于使房地产行业和金融业利润逐步接近其他行业,促使资金更多流向实体经济。什么意思?在中国利润率最高是两个行业,一个是房地产行业,一个是金融行业。我反复说过一句话,硬件一定要做好,硬件不做好会影响20%效果,现在你们看得非常清晰,房地产业,金融业,普通工业,基本上房地产业、金融业利润比普通工业高3倍。普通工业是房地产业和金融业利润1/3,有人会说这是毛利率,什么是毛利率,很多没有扣除。确实房地产业和金融业,要交的税收扣掉是比一般行业多,但是尽管这样,哪怕全部扣除,房地产业和金融业还是最高。房地产业利润率哪来的?说到底是靠房价上涨来的。如果房价不上涨,它的利润率肯定下降。

  接着请大家看,我说明年房地产不会大跌,我有一个依据,房地产投资平稳,为了供应不会少。我们2018年1-11月份,固定投资增长5.9%,其中最主要是基础设施投资,国家统计局数据显示房地产投资同比增速9.7%,比去年高了2.2个百分点,意味着2019年房地产供应不会少,因为去年的投资反映到今年的供应。

  “三四线城市楼市风险大”

  最后一个问题,讲一下三四线月份就发现这个问题,我的题目是“中国未来房地产风险可能在三四线城市”,为什么?我国最近20年来房地产市场化,只有最近一两年首次出现三四线城市房价大幅度上涨,市场热度反超一二线城市,增速很高。无论是新建商品住宅还是二手住宅同比增速,三线城市都常高的,远远超过一线城市。哪怕到了现在刚刚过去2018年11月份,还高达8.1%同比增速。为什么预防风险?因为三四线城市一分为二,如果离中心城市很近这个不怕,人口、产业都不怕。但是中国县有2200个,其中相当大一部分是远离中心城区,人口是向中心城区,向北上广深集中,所以要非常注重三四线城市风险。

  最近住建部提出2019年房地产市场稳地价、稳房价,稳预期,稳目标,促进房地产市场健康发展。现在和未来较长时期都应该在大方向上,调控政策不,巩固调控,不要半途而废重蹈覆辙。我们有15年调控历史了,哪怕付出一定成本,比如说经济增速受到小幅度影响。但是我预计未来房价不会大幅度下降,也不会报复性反弹,而是总体平稳,这种平稳趋势将会延续多年。

  最近还有朋友又开始骚动了,说要去看房,怕错过明年房价的上涨。2019年楼市真的要开始上涨了吗?

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  责任编辑:谢长杉

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